공공임대주택의 분양전환 가격 산정기준

 공공임대주택의 분양전환 가격 산정은 2016년 08월 31일 개정 된 국토교통부령 제357호 및 2016년 09월 01일 부터 시행되는 공공주택 특별법 시행령에 따라 임대의무기간이 10년인 10년 공공임대주택의 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없으며, 임대의무기간이 5년인 5년 공공임대의 경우 건설원가와 감정평가 금액을 산술평균한 금액을 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 산정가격에서 임대기간 중의 감가상각비 즉, 최초 입주자 모집 공고 당시의 주택가격을 뺀 금액을 초과할 수 없습니다.

 공공건설임대주택의 건설원가는 건축비와 택지비의 합계액으로 '최초 입주자 모집 공고 당시의 주택가격 ＋ 자기자금이자 － 감가상각비' 이며, 자기자금이자는 '(최초 입주자 모집 공고 당시의 주택가격 － 주택도시기금 융자금 － 임대보증금과 월 임대료의 상호전환 전 임대보증금) × 이자율 × 임대기간' 공식으로 계산을 합니다. 이자율은 임대시작일과 분양 전환 당시 각각의 「은행법」에 따른 은행의 1년 만기 정기예금 평균 이자율을 산술평균한 금액이고, 감가상각비는 계산은 임대기간 중 「법인세법 시행령」 제26조에 따른 계산방식을 적용하게 됩니다.

 

 

  공공건설주택의 감정평가금액은 시행령 제56조제1항 및 시행규칙 제42조에 따라 두 곳의 감정평가법인이 평가한 해당 주택의 감정평가금액을 산술평균한 금액으로 하고, 산정가격은 '분양전환 당시의 표준건축비(국토교통부장관이 고시하는 가격) ＋ 최초 입주자 모집 공고 당시의 택지비 ＋ 택지비 이자' 방식으로 계산을 합니다. 택지비 이자는 '택지비 × 이자율 × 임대기간', 이자율 및 임대기간의 계산은 자기자금 이자의 계산과 같은 방법을 적용하게 됩니다.

 

 

 공공임대주택의 가격산정 기준이 되는 건축비는 최초 입주자모집공고 당시 건물의 동별 최고층을 기준으로 표준건축비 상한(上限)을 적용하고, 무량판구조 포함 철근콘크리트 라멘구조는 표준건축비의 5%, 철골철근콘크리트구조는 10%, 철골조는 16%에 상당하는 금액을 표준건축비에 추가 할 수 있다. 이와 함께 주택사업자가 해당 주택의 시공 및 분양에 필요하여 납부한 보증수수료 전액과 방습ㆍ방열 및 배관설비가 설치되어 있는 지하피트를 제외 한 지하주차장 등의 지하공간 은 표준건축비의 63%에 상당하는 금액을 표준건축비에 더할 수 있습니다.

 

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 공공주택사업자는 공공임대주택의 건설과 관련된 법령 또는 조례 등의 개정으로 주택건설에 추가되거나 감액되는 비용이 발생하는 경우 표준건축비에 추가 하거나 감액 할 수 있는데, 사업자가 발코니 새시를 한꺼번에 시공하는 주택인 경우는 표준건축비의 100분의 5 이내, 「도서개발 촉진법」 제2조에 의한 도서지역에 건축하는 주택인 경우 100분의 3, 「폐기물관리법」 제15조의2에 따른 음식물류 폐기물 공동 처리시설의 설치비와 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 별표 1의3 제3호의 비용, 공공주택사업자가 발코니를 확장하는 주택인 경우 발코니 확장 비용 등은 분양전환 가격에 포함이 됩니다.